Правильно приобрести недвижимость на публичных торгах, но как?

Приобретение недвижимости на публичных торгах требует специальных знаний.

Сроки продажи недвижимости с публичных торгов официально объявляются участковыми судами (судами первой инстанции), как правило, за 3 - 4 месяца до проведения публичных торгов. Опубликованные сроки всех участковых судов Вы найдете в календаре публичных торгов – «Argetra» или в разделе «Продажа недвижимости с публичных торгов: актуально» или на портале продажи недвижимости с публичных торгов.

Суд всегда проводит экспертизу перед продажей недвижимости с публичных торгов. Результаты экспертизы можно бесплатно посмотреть в суде и отксерокопировать за небольшую плату, чтобы ознакомится с ней дома в спокойствии. Из экспертизы можно вычислить обычную стоимость, а также зачастую указания на доходы, охрану здания, как памятника, строительные повреждения и недостатки. Как правило, прилагаемая выписка из поземельной книги сообщает о возможных ограничениях на земельный участок, как например, право пользования, право проживания или право сервитута. При запросах в участковый суд Вы непременно должны указать номер дела по продаже недвижимости с публичных торгов, который Вы найдете в объявлении о продаже недвижимости с публичных торгов.

Личное впечатление важно! Поэтому осматривайте недвижимость, которой Вы интересуетесь, лично. Узнайте, подходят ли Вам земельный участок и здание, и осмотрите при этом также строительный материал, лучше всего с участием архитектора или инженера-строителя. Но обратите внимание: собственник не обязан предоставлять Вам доступ. В этом случае Вы можете осмотреть объект недвижимости снаружи. Банк, занимающийся продажей недвижимости с публичных торгов, часто готов предложить заинтересованным в покупке лицам время для внутреннего осмотра.

Даже если Вы не несете расходы на нотариуса и маклера при приобретении недвижимости с публичных торгов, Вы должны будете нести расходы на регистрацию приобретения собственности на недвижимость в поземельной книге, на наценку при покупке недвижимости с публичных торгов, проценты, расходы по обеспечению надежности предложенной цены и более поздние типичные обязательства собственника. Вы должны будете оплатить предложенную Вами цену (т.н. предложение оплаты наличностью), включая проценты, как правило, через 4 - 6 недель после приобретения недвижимости с публичных торгов. Это самый поздний срок оплаты. Не забывайте при этом про налог, уплачиваемый при приобретении земельного участка в собственность! Поэтому заблаговременно поговорите с Вашим налоговым консультантом и выберите себе подходящий банк.

Составьте себе картину всех ограничений по объекту недвижимости: какие теряют силу с Вашим приобретением и какие остаются? При приобретении квартиры в личную собственность непременно ознакомьтесь с общим порядком и если возможно с последними хозяйственными планами. Проконсультируйтесь по этому вопросу лучше всего с адвокатом. Если Вам все подошло, то установите Вашу максимальную цену!

Предложения цены могут отдаваться только во время продажи недвижимости с публичных торгов. Нередко торги отменяются незадолго до их проведения, поэтому сначала позвоните в участковый суд и осведомитесь, будут ли торги проводится в назначенное время. При определенных обстоятельствах срок проведения публичных торгов может откладываться или отменяться окончательно. Для участия в публичных торгах Вы должны предъявить действительный документ, лучше всего Ваше удостоверение личности. Если Вы не можете лично присутствовать на публичных торгах и Ваши интересы будут представлены третьим лицом – это касается также супруга – Вы должны дать этому лицу нотариально заверенную доверенность на участие в публичных торгах от Вашего имени. Представители юридического лица должны подтверждать свои представительские полномочия заверенной выпиской из торгового реестра за последнюю дату.Кроме того, если Вы собираетесь предлагать свою цену на торгах, Вы должны предоставить подтверждение надежности, которое, как правило, составляет 10% обычной стоимости продаваемой с публичных торгов недвижимости. Эти 10 % не могут быть оплачены наличными, они должны быть своевременно переведены в кассу суда (приходный кассовый ордер необходимо принести к сроку проведения торгов). Вы также можете подтвердить надежность, передав чек федерального банка или расчетный чек другого действующего в Германии банка во время проведения торгов. Обратите внимание при этом на то, что чек может быть выставлен не раньше, чем на третий рабочий день до начала торгов. И, наконец, третий вариант - это банковское поручительство.

Соберите опыт на "пробных торгах", прежде чем Вы идете на "Ваш собственный". Почувствуйте атмосферу и изучите стратегии успешных покупателей. Поставьте себе четко предел вашей максимальной цены выше "озвученной границы" (например, 209.000 евро) и решительно приближайтесь к нему. Неопытные отказываются от дальнейшего участия в большинстве случаев при 199.000€. Предлагайте свою цену в некруглых суммах и непоследовательно. Скрывайте от других покупателей и банковских представителей Вашу максимальную цену. Таким образом Вы введете в заблуждение Ваших конкурентов. Если Вы выбили своего конкурента из «поля боя» Вашей непоследовательностью, Вы достигли Вашей цели!

Время проведения публичных торгов, т.е. временной промежуток, с момента предложения первой цены до окончания публичных торгов, составляет минимум 30 минут. И если Вы после слов „раз, два, три“ являетесь предлагающим наивысшую цену, Вы будете собственником только на основании отдельного постановления суда, т.н. передачи права на недвижимое имущество, которое не обязательно последует в день торгов. При предложении менее 5/10 от установленной обычной стоимости недвижимого имущества, в передаче права собственности на него должно быть официально отказано. При предложениях цены между 5/10 и 7/10 от обычной стоимости недвижимого имущества кредитор, как правило, банк может представить ходатайство об отказе на передачу права собственности на недвижимое имущество. О том, отменены ли в виде исключения ценовые границы, Вы можете узнать при объявлении сроков проведения публичных торгов. Так как Вы должны принимать важные решения в короткое время, имеет смысл при проведении торгов, присутствие опытного в этих делах помощника. Это может быть понимающий толк в деле банкир или адвокат. При этом Вы не должны бояться гонорара для них ввиду сумм побочных расходов на приобретение.

В некоторых случаях рационально появляться не лично в качестве покупателя при продаже недвижимости с публичных торгов. Например в тех случаях, когда сталкиваешься с сильным сопротивлением известного конкурента. При определенных обстоятельствах конкурент скорее мог бы уступить недвижимость неизвестному (и выйти своевременно из числа покупателей), чем, например, своему соседу. В таких случаях можно воспользоваться услугами подставного лица, что абсолютно легально. Это возможно, так как предлагающий наивысшую цену не становится автоматически новым собственником. Заинтересованное лицо может оставаться в тени, в то время, как предлагающий наивысшую цену уступает приобретенные из предложения наивысшей цены права сразу ему. Тогда право собственности на недвижимое имущество получает заинтересованное лицо. К тому же, подставное лицо может уже с самого начала участвовать в публичных торгах, представляя интересы третьего лица. При переговорах о переходе права собственности на недвижимое имущество он представляет нотариально заверенную доверенность. До момента предложения наивысшей цены покупатель может оставаться неизвестным. Но обратите внимание, что в этом случае платится двойной налог на приобретение земли в собственность, а именно за предложение наивысшей цены и за переуступку права из предложения наивысшей цены или за открытие доверенности.

Впрочем: Недвижимость не пойдет «с молотка» при продажах недвижимости с публичных торгов – т.к. у ответственного служащего суда его нет.

Как новый собственник Вы можете теперь требовать от бывшего собственника, чтобы он освободил Вашу недвижимость и передал Вам. По отношению к съемщикам и арендаторам у Вас есть особое право расторжения договора. При этом действуют положения жилищного права, так что Вы можете расторгнуть договор только при наличии правомочного интереса, например, при собственной потребности. При всем этом не забывайте о сроке передачи, к которому Вы должны выплатить всю сумму и проценты.

Обратите внимание, пожалуйста, что здесь даются только общие указания о принципиальной последовательности процесса. Все возможные особенности, которые могут касаться отдельного случая, не возможно изложить на этой странице.