Советы наймодателю

При одновременной сдаче в найм жилого помещения и сдачи в аренду гаража или места парковки дополнительно к договору найма необходимо заключать отдельный договор аренды. Только таким образом выражается правовая самостоятельность гаража как объекта аренды. Это значит, что арендная плата за гараж может повышаться независимо от квартирной платы и договор аренды гаража может быть расторгнут без указания на то причин. Напротив, объединение договоров найма жилого помещения и аренды гаража создает унифицированное наемное правоотношение касательно квартиры и гаража. Это влечет за собой то, что гараж также подпадает под специальные правила расторжения договора и повышения арендной платы, которые действуют для жилого помещения. Это правило действует и в том случае, если для гаража фиксируется отдельная плата. Это существенно зависит от дословного текста.

Также в праве найма считается: в деньгах правда. Поэтому наймодатель должен всегда включать в договор положение о залоге, а именно о залоге в денежной форме. Он должен положить эти деньги на свой счет в банке с отметкой „залог найма и имя съемщика“. Проценты причитаются съемщику. Залог может составлять самое большее 3 месячные квартплаты без включения приблизительной суммы на коммунальные услуги или задатка.

Правоотношения найма помещения, как правило, бессрочные, т.е. договор найма помещения заключается на неопределенный срок. Поэтому такой договор может расторгаться самое позднее на третий рабочий день календарного месяца, следующего за ближайшим месяцем, если с передачей жилого помещения еще не прошло 5 лет (трехмесячный срок для расторжения договора). Этот срок установлен для съемщика со вступлением в силу реформы жилищного права 1 сентября 2001 независимо от платы за найм. Для наймодателя она продлевается через 5 и 8 лет соответственно на 3 месяца.

С 01.08.2001 срочные договоры о найме жилого помещения (договор наймa помещения на определенный срок) считаются заключенными, если на то существует важная причина. К таким причинам относятся только:

В любом случае, наймодатель должен письменно сообщить съемщику причину установления срока при заключении договора (лучше более подробно, чем кратко). В противном случае правоотношение найма считается заключенным на неопределенный срок!

Срочно нужно отсоветовать от дополнительного соглашения по обязательству съемщика по проведению косметического ремонта при выселении. Это может привести согласно судебной практике к недействительности соглашения, так что Вы, как наймодатель, должны сами проводить косметический ремонт! (Решение Высшего Федерального суда от 14.05.2003, VIII ZR 308/02)

Совет: из-за постоянно растущих платежей за коммунальные услуги желательно в договоре найма определить оплату в нетто. Для этого наряду с предоплатой коммунальных услуг за отопление и горячую воду необходимо определить соответсвующий размер задатка. При этом должно быть указание на стоимость коммунальных услуг согласно §2 BetrKV (Положению о формировании стоимости коммунальных услуг). Под ними подразумеваются все оплачиваемые съемщиком расходы на коммунальные услуги, указанные в новом действующем с 01.01.2004 Положении о формировании стоимости коммунальных услуг. Если задаток на определенный вид коммунальных услуг отсутствует, все расходы на коммунальные услуги заносятся в стоимость найма (брутто). Если стороны включают определенный вид коммунальных услуг, не указанный в Положении о формировании стоимости коммунальных услуг, то они должны закрепить это в договоре.

Повышения платы за найм могут предусматриваться заранее уже при заключении договора соглашением об индексном или поступенчатом повышении платы за найм. При индексном повышении размер платы за найм ставится в зависимость от индекса прожиточного минимума. Индексные числа, а также схема расчета публикуются каждый месяц в баварской газете для домовладельцев. При поступенчатом повышении платы за найм в договоре о найме должна предусматриваться соответсвующая дата повышения, а также соответствующий размер платы за найм в евро (обратите внимание: повышение не должно быть указано в процентах!). Количество повышений платы за найм, а также ее размер могут устанавливаться свободно.

Если в договоре найма ни индексное, ни поступенчатое повышение платы за найм не оговорены, повышение платы за найм возможно с привязкой к росту сравнительной квартирной платы за время наемного правоотношения. Это требование повышения платы за найм необходимо обосновать. В качестве средства обоснования закон предусматривает: квалифицированный анализ размера платы за найм (который был произведен по признанным научным принципам и был признан общиной или представителями наймодателя и съемщиком), экспертное заключение, справка из банка о данных по размеру платы за найм или сравнение размера платы за найм для аналогичных квартир. Если квалифицированный анализ размера платы за найм построен на основании квартирной характеристики, то наймодатель должен сообщить эти даные в своем требовании о повышении размера платы за найм, в случае если он опирается при повышении платы за найм на другое средство обоснования.

Расчет предоплаты за коммунальные услуги должен сообщаться съемщику самое позднее за 12 месяцев до окончания отчетного периода. По истечении этого срока предъявление дополнительных требований со стороны наймодателя исключено, за исключением случаев, если наймодатель не несет ответственности за просрочку. Съемщик должен подать возражения на расчет наймодателя самое позднее на 12 месяц после получения расчета. По истечении этого срока он больше не может подать возражения, кроме случаев, если он не несет ответственности за просрочку.

Налог на добавленную стоимость оплачивается съемщиком, если он конкретно оговорен в договоре найма и в случае, если съемщик использует объект аренды для эксплуатации, которая не исключает предналогового вычета (только в арендных правоотношениях) и если при уступке объекта аренды арендодатель обязан оплатить налог с оборота (при отказе от освобождения налога с оборота, т.н. опция налога на добавленную стоимость).

Это является для наймодателя большим преимуществом и для съемщика это не является недостатком: имеющий право на предналоговый вычет съемщик может вычесть оплаченный за найм помещения налог на добавленную стоимость как пред-налог по его долгу по налогу с оборота перед финансовым ведомством или возвратить его. В итоге, с экономической точки зрения, он не несет налоговое бремя по налогу на добавленную стоимость при оплате за найм помещения наймодателю. Напротив, наймодатель может при строительстве, обновлении, ремонтных работах или приобретении произвести расчет с финансовым ведомством в отношении уплаченного налога на добавленную стоимость и возвратить его. С экономической точки зрения это ему выгодней. Более подробную информацию Вы получите у Вашего налогового консультанта.